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康养产业园的盈利性研究

浏览:20 作者: 来源:特色小镇研究院 时间:2019-07-31 分类:行业资讯
  康养产业园的隐形本钱是指出资方、养老机构办理方没有意识到、没有发现到而发生的本钱。其实,许多的隐形本钱在项目策划、准备的前期就已经“埋下”,就像危险相同!最要命的是,前期的隐形本钱会固化、沉淀下来,不行更改或很难更改。深刻影响之后的运营收益。

  康养产业园的隐形本钱是指出资方、养老机构办理方没有意识到、没有发现到而发生的本钱。其实,许多的隐形本钱在项目策划、准备的前期就已经“埋下”,就像危险相同!最要命的是,前期的隐形本钱会固化、沉淀下来,不行更改或很难更改。深刻影响之后的运营收益。


  PART1规划期的隐形本钱


  1.出资人形成的隐形本钱


  康养产业园出资人大多才能过人,其间一些人在其它行业取得过骄人业绩,往往会以为自己调查了解过多个康养产业园就懂得康养、了解康养,便会以自己项目表象的经历来投入。


  许多康养产业园的出资人十分聪明,也很有才能,对问题有自己独特的见解和眼光,直觉也很准。可是,康养产业园是一个超级复杂的体系工程,没有经年累月的学习与经历,是没有人能够把握、能够驾御。而简单的模仿、照搬,未必会做成。如果没有科学、精确的前期定位、策划、商场可研,剖析并精确把握当地客源商场以及未来五年、十年、二十年的客源商场改变,找准方针客源商场,乃至拿出领先三到五年的规划规划方案及产品,那么,康养产业园必败无疑。


  2.定位错误形成的隐形本钱


  如果周边的方针消费群,与项目的居住用房规划和功用配套不匹配,,必定形成房间放置,形成财物糟蹋。这需求精准的商场调研与客源的测算。咱们遇到这样的事例,在一个人口44万的农业型县级市,也要出资3亿元建造大型温泉康养产业园,出资方还要6年收回出资。这样不管详细客源容量,盲目跟从政府政绩要求而上马的项目,如何能够挣钱?当然,地价的增值是必定的,最后因地价增值要素出资商仍是会有收益的。但就项目运营自身而言,那是必亏无疑。


  3.方位误差形成的隐形本钱


  许多景象下项目的方位,不是随心所愿地由自己选择的。然而,没有正确的方位,会给项目日后的运营带来麻烦。由于项目自身是有辐射圈的。项目客源,绝大部分来来自于周边区域。按车程计算,半小时交通圈为根底消费群;一小时交通圈为争夺消费群;三小时消费圈为时机消费群。好的方位自会带来许多的客源。


  4.策划规划规划失利形成的隐形本钱


  许多建筑规划师作业数年,经历确实很丰厚;但对康养产业园常识却没有更新。该有的功用分区却没有,不应有的却许多。说不应有的例子:如在规划之初,没有进行可研及策划定位!


  再比方,项目的后台功用,根本没有考虑规划进去。没有职工餐厅,没有职工更衣区和职工洗浴区,这样就导致对职工的关爱缺乏,会添加职工的心情本钱。没有满足的职工,就不会有满足的白叟。


  这是规划规划失利形成的本钱。


  5.装饰规划师视点


  许多规划师并不特别了解项目运营办理和白叟需求,也不以满足项目运营办理和不同年龄消费人群的需求为规划理念,他们的规划往往只从出资人的视点思考问题,以能够到达老板(出资人)的满足为终究规划方针。其成果一是许多规划项目老板满足,客户却不满足。比方,有的房间面盆板下面的规划两三个抽屉,白叟或许一次都不会运用,反而添加了本钱。


  解决办法——四方聚首,初期共谋。


  四方指“出资方”、“项目顾问办理方”、“规划规划院”和“建筑规划院”。


  四方在项目立项之初就聚合在一起,一起确定未来项目的商场定位、方针客源商场、项目层次、外观规划、环境规划、服务产品、内部功用分区、运营项目的份额调配、内部的服务流线、客务流线、设备流线,等等。


  康养产业园规划包含功用布局及功用分区规划、总体规划与规划、建筑规划、表里景象及园林规划、室内装饰规划、机电与管道体系规划、标志体系(VIS)规划、交通组织规划、办理与对客服务流线(程)规划等内容。四方协同,共谋共图,才能出合格的产品。


  PART2建造期的隐形本钱


  6.施工方偷工减料、以次充好,加上监理不力,形成许多的隐形本钱


  尤其是荫蔽施工的项目。最典型的是一家项目的走廊,在施工时吊顶里面暖气管道外包裹的保温棉,达不到参数要求,用料薄了,一到冬天,就向吊顶背面滴水,致使吊顶材料变形、发霉,味道熏的白叟掩鼻而过。最后吊顶完全变形,只好封闭楼层进行重新装饰。这样一折腾,糟蹋许多资金,还丢掉许多客户。真真正正的因小失大。


  需求特别阐明的是,许多老板和办理者喜欢在现场临时修正规划,这其实是为施工队提供了最好、最有力的许多添加联系单的根据,也往往是甲方现场办理人员无法操控造价的源头,这也常常是最后工程大大超预算的源头。


  7.准备期设备收购的隐形本钱


  且不说收购人员的回扣吧,这是需求一种机制去操控的事。先说说其他。比方马桶,3.5升水能够冲的很洁净,为什么要选6升水的马桶呢?经年累月要白白消耗多少水!


  房间射灯能不能多选LED的?有的项目选的射灯,能把躺在床上的白叟烤出汗。这种糟蹋,看到了吗?开业前印刷了许多表格,种类繁多,开业后大多没有运用,躺在仓库里。能不能采用网络收购,透明化收购,下降收购本钱?


  PART3运营期的隐形本钱


  8.人才丢失本钱


  职工丢失再招新手培训,项目往往要多支付34%的本钱。这种本钱,项目往往看不到。职工不是财务报表上的本钱数字,而是项目的资源。有了这样的观念,就会从另外的视点看待职工办理作业。


  有许多的项目在人力资源的办理上都是十分欠缺的。不能不说,一个职工的脱离对项目都是一笔本钱的丢失,由于项目要承担对这个职工的培训费等前期投入,还要承担新招聘该岗位职工的前期本钱,还要承担着新职工是否适合该岗位的危险,而老职工的离职也会由于工作素养的关系,或许会丢失重要的内部资料或信息,而其离职后,很或许会进入自己的竞争对手的项目。


  所以,职工特别是老职工的丢失无疑会给项目带来高出其收入几倍的开销。尤其是许多小项目在运营多年后,你发现他们一向是那么小的团队,而除了老板之外,没有一个职工是从项目成立最初留下来的。


  9.心情本钱


  许多项目办理者并没有意识到职工的心情本钱。职工的心情本钱能够让项目在不知不觉中失掉客户。由于客户是敏感的,自尊心是软弱的。再高级的装饰也挽回不了自尊心受到的损伤。职工心情的传导,一个指向客户,一个指向作业。指向客户,就会冷脸待客,冷语相向。再有涵养的客户,也不会再光临。指向作业,就会该做的不做,不应做也做。


  所以,项目办理者是职工心情的调理者、把控者。做有建造精力的办理者,做一个团队的向心力、凝聚者,不做破坏者。办理者要成为心情办理的高手,情商的高手。


  10.硬件本钱


  硬件本钱在项目开业前期,就已经决定了。但在运营期间,也会呈现硬件本钱的糟蹋。


  比方,设备的保养,这种隐形本钱也许多存在。设备在买回来投入运营、运用,保养就开端了。没有这个概念,设备的磨损形成的损害,往往不行逆转,不行修复。而有些正常的磨损,也会由于保养的及时、妥当,会延长运用年限,减低项目的本钱开销。比方洗衣房设备,车辆,文娱设备,恢复设备等等。特别要提出的,大型设备保养、维护不当而形成的安全危险,会给项目形成巨大的社会名誉的损害以及经济上的巨额丢失。这种安全事故形成的本钱开销,往往会给项目以致命冲击,乃至就义项目。这样的例子举目皆是。


  11.资源放置本钱


  放置的资源在项目里能够说是最广泛的“隐形本钱”,例如放置的设备,积压的库存,低使用率的岗位工作,放置的资金、放置的事务等,他们尽管纷歧定会继续消耗项目的投入,可是,他们却是项目财物中的一部分,项目会为此承担着利息等隐形本钱。所以说,一个项目里,放置资源的多少,表现着项目资源使用率的凹凸。


  12.会议本钱


  项目会议是现在项目解决问题和发布指令的团体活动,可是也是一个高本钱的运营活动。会议活动往往是许多领导者参加的团体的活动,每过一分钟,意味着与会人员总数的分钟数。


  许多项目的办理人员并未把握开会的技巧,都普遍存在着“会前无准备,会中无主题,会后无履行,与会无必要,时刻无操控,讲话无边际”的六无现象,终究导致会议功率不高、隐形本钱糟蹋惊人。


  13.交流本钱


  在大多数的项目,你会发现,在与搭档之间的交流过程中,会呈现严峻失真的现象,或词不达意,或答非所问,或百人百解……这种的现象,说小了,让许多工序成为无效工序,或失掉许多重要时机。说大了,有或许因而给项目带来危险。


  14.加班本钱


  现在,许多企业的职工加班现象较为常见,许多老板总以为,职工在下班后“夜以继日”的“加班”是一种敬业现象。殊不知,这或许隐含着很高的本钱。理由有三:


  第一,加班的原因并纷歧定是由于作业任务太重,而是职工的作业功率低下形成的,加班意味着低功率。


  第二,加班消耗更多的职工精力和体力,严峻透支职工的健康,长时间下去,会让一些重要职工不能长时间发挥其效能,而且有为机构带来负担的危险,比方有的护理职工由于长时刻加班而导致疲累,形成护理事故,而项目要为此支付沉重代价。


  第三,加班职工并纷歧定“务正业”,有些职工在下班之余,名为加班,实际上使用机构的资源,从事其个人的工作,许多项目的重要丢失、数据丢掉等都发生在下班时刻,而加班成为项目“藏污纳垢”的死角。


  15.流程本钱


  流程,是项目运营的产业链,就好像流水线相同,没有科学合理的流程,也就失掉对各项作业体系性的操控,许多作业半途而废,还有许多作业需求返工。项目的乱,有太多都是由于流程,这在项目办理中是一个通病,但凡发展缓慢的项目,其流程一定是混乱或不合理。他们为此承担着很高的本钱,然而却一向视若无睹。


  16.文明本钱


  项目文明是该家项目最中心价值观的表现。这种项目文明在项目成立的初期阶段就开端树立,它在某种程度上会受项目的创始人的文明、习气、技能、工作、好恶等影响,因而也有人说,项目文明便是老板文明。


  可是说项目文明会成为本钱,或许许多人不以为然,但事实如此。咱们会发现一些项目的职工精力萎靡,干事功率极其低下,不管多么优秀的职工只需进入,不久后要么脱离,要么也会变成那样,咱们不能不说,这是“环境”问题。而这个“环境”正是这个项目的项目文明。


  17.信用本钱


  这是一个牵扯到远期回报的本钱,诚信运营好像诚信做人。有些项目习气拖欠供应商货款,习气拖欠职工薪资,习气拖欠银行贷款等等,以为这样能够减轻项目流动资金压力。


  华城汇以为,这会成为项目运营的严峻隐形本钱,拖欠银行贷款,克扣别人,会给其信用度大大打折扣,在项目某一天遇到困难的时候,会四面楚歌的。无疑,项目为此要支付惨重的代价,而其实其并没有因而取得任何好处。


  18.危险本钱


  将项目面向了快车道是每个项目家的愿望。可是危险系数也因而而同步添加。特别是大中型项目,他们尽管发展迅猛,收入丰厚,可是一旦呈现危机,将是灾难性的。多个事例证明,项目的危险许多都是由于意料不足或办理不善形成